Czy inwestor może karać za opóźnienie?

autor: Alicja Mizerska   |   data dodania: 24-04-2014
[(-zdjecie-33-zdjecie-)]

Kary umowne to niewątpliwie najefektywniejszy sposób, aby zdopingować wykonawcę do zakończenia inwestycji w terminie. Dla inwestora nie ma zaś prostszego sposobu, aby dochodzić odszkodowania od nierzetelnego wykonawcy, niż naliczenie kary i potrącenie jej z wynagrodzenia wykonawcy.

Dlatego kary umowne stały się nieodłączną częścią kontraktów budowlanych, a w połączeniu z zabezpieczeniem należytego wykonania umowy (np. w formie kwot zatrzymanych czy gwarancji bankowej) dopingują wykonawców do rzetelnego wywiązywania się ze swych obowiązków i zwiększają szanse inwestora pokrycie szkód związanych z nienależytą realizacją umowy przez wykonawcę.

Karę umowną można zastrzec na wypadek każdego rodzaju zobowiązania (wyjątek dotyczy zobowiązań pieniężnych – tutaj funkcję rekompensaty za nieterminową płatność pełnią co do zasady odsetki). Niewątpliwą zaletą dla inwestora jest to, że może on naliczyć karę umowną bez konieczności wykazywania wysokości szkody, a nawet samego faktu jej poniesienia.

Kara umowna należy się, co do zasady, za zwłokę. Inwestorzy chcący maksymalnie zabezpieczyć terminowe wykonanie inwestycji coraz częściej zastrzegają jednak karę umowną za opóźnienie w realizacji umowy albo danego jej etapu. Powoduje to nieraz problemy z interpretacją umowy, szczególnie w przypadkach, gdy pojęcia „zwłoka” i „opóźnienie” są stosowane w umowie zamiennie.

Jaka jest różnica pomiędzy opóźnieniem a zwłoką? Zwłoka to przekroczenie terminu w wyniku okoliczności, za które wykonawca ponosi odpowiedzialność. Jeśli jest profesjonalistą, to odpowiada za niezachowanie należytej staranności. Czyli, jeśli z uwagi na zawodowy charakter działalności można było od wykonawcy wymagać, aby ukończył inwestycję w terminie, to ponosi on odpowiedzialność za przekroczenie tego terminu.

Warto wiedzieć, że zakres odpowiedzialności wykonawcy można w umowie modyfikować. Wykonawca może przejąć w ten sposób odpowiedzialność za okoliczności powodujące przekroczenie terminu wykonania umowy, za które zwykle nie odpowiada.

Co zatem zrobić, żeby skutecznie zastrzec karę za opóźnienie, a nie za zwłokę? Aby uzyskać taki efekt, umowa musi zawierać jednoznacznie postanowienie określające zakres rozszerzenia ustawowej odpowiedzialności wykonawcy. Na przykład, strony mogą się umówić, że wykonawca bierze na siebie ryzyko zdarzeń niezależnych od stron, np. skutków wykrycia wcześniej nieznanego kabla podziemnego, nawet jeśli takiego ryzyka nie można było przewidzieć przy zawieraniu umowy. W braku jednoznacznego określenia, które konkretnie dodatkowe ryzyka bierze na siebie wykonawca, inwestorowi trudno będzie wykazać w razie sporu sądowego, że należy mu się kara umowna za opóźnienie.

Przy zastrzeganiu kary umownej warto również pamiętać, że swoboda stron w kształtowaniu treści umowy ma pewne ograniczenia. W tym przypadku nie można choćby zastrzec kary umownej za opóźnienie, gdy wynika ono z wyłącznej winy inwestora.